上海小三房这么多，以后都怎么办
这是前几天后台留言点赞最多的问题
作为说到做到的我们，今天来解析
当然我觉得也是一个值得注意的趋势，这些年一点点的小现象如今已经大到我们都没办法回避的情况
就是差不多在85平米到100平米之间，这么一个紧凑型的面积段里，规划了三房的户型
虽然也各有不同，有三房两卫的，有三房大横厅的，有三房ldk的…
但是整体来说都是格局接近的小三房紧凑型产品
当这样的产品越来越多、越来越普遍，甚至开始出现同质化的时候
这种产品未来的保值情况如何，有没有一些风险就是一个值得分析的话题
今天就聊这个有点干但却无比重要的话题
虽然一些内容可能会得罪一些甲方，但是我也必须要说
01
这个话题从何说起，从90平米的小三房为什么会出现说起
我入行比较早，在刚开始的时候行业内其实90平米的主力产品一直是两房
这是一个客户和市场都能普遍接受的产品
但是在2008年前后，突然一夜之间全上海都出现90平米的小三房产品，其实是基于一个政策
老地产人可能会知道，叫7090
就是在土地侧有个规定，就是单块土地要求70%以上的配比要做90平米以下的小户型产品
之所以制定这个政策的逻辑也是很简单，因为那时候上海楼市正在经历快速发展阶段，需求快速涌动，房价也在高速上扬
很明显市场处于长期供不应求的状态
在这种供不应求的背景下，政策就希望每块土地都能够尽可能地增加套数，让尽可能多的人可以买到房子
所以通过限制单位产品面积的方式，增加市场上房源套数的供应
这个政策有很明显时代的印记
一定程度地满足了供应量
但也很大程度上改变了上海楼市的供给侧发展
其实那个时候上海楼市依然也是三房产品为主流，最好卖的其实都是120平米的那种正规三房
所以，怎么破
当时机智的开发商就发现了
单套户型面积里有一些地方是算一半面积的，有一些地方是不算面积的
比如阳台只算50%
而设备平台和飘窗等区域不算面积
我印象里没记错的话，当时的金地就提出了一个想法：
既然这些区域算一半面积，但是大家又没规划这些区域到底可以做多大
那么我把阳台做大到像房间那么大，甚至超过主卧，是不是也可以算一半面积
这个想法在当时确实踩到政策的盲区，没有明确的规定阳台到底有多大
但是一瞬间就激活了市场的热情
全上海很快都出现了围绕着把阳台和设备平台做到接近房间那么大
整体面积控制在90平米，但通过偷面积的方式实现了第三个卧室空间
“入户花园”、“空中花园”这些营销措辞就成为了开发商告知客户这里是偷面积空间的专业措辞
各种措辞和暗示都充满着暧昧的调调
这种方式的户型快速得到市场的认可，政策没明确，开发商愿意做，客户也接受
印象里后面三年的上海楼市，都通过这样的方式完成了小户型三房的模式
这种模式虽然套内面积依然是90平米，但是对于居住实用面积来说，也算是对于空间的一种突破
02
但后来这种政策边界开始被关掉了
上海在规划阶段明确了对于阳台的进深限制以及对设备平台的面积要求，阳台没办法无节制地做了
当政策改变之后，偷面积的方式也就不可行了
但是
此时7090政策依然存在，市场依然只能生产紧凑型产品
于是从这个时候开始，产品研发开始走两个方向
首先是各个房间的开间开始慢慢地压缩
主卧从3.9米一路压缩到现在停留在3.3-3米之间，客厅也开始压缩，其他几个次卧也同比例缩小
整体的布局也接近于同质化，差不多这样的三开间模式
当然为了应对空间压缩，同步上海精装体系开始提升
结合收纳为内核的精装也一定程度地对冲了面积太小导致的居住体验问题
虽然也有关于这样的极度紧凑户型是否合理的讨论，但是第一因为舆论站在这边（开发商依然在主力供应这类产品）
房价上涨对于产品注意力的掩盖，以及楼市良性状况里不存在反思机制，所以这个趋势就一直持续了下来，延续至今
03
说完了缘由，那么说说现在的结果
这么多年下来，整体楼市供给侧的结果是什么
首先我们必须要面对的是，如今上海关于紧凑型小三房的产品供应量已经是庞大
虽然我们没办法做精准的测算，但是我们统计了2012年到2023年这15年上海一手房的成交量
这12年间，上海成交了接近一百万套一手房，如果按照70%比例计算也有70万套小户型，哪怕按照50%统计也有50万套
不论如何估算，这都是一个不小的数字
而另一个侧面我们可以反馈二手房的成交结构
也因为如此，二手市场正规三房的面积配比出现真空
其实市场一直是很真诚的，正三房的改善型产品这么多年以来都被证明是市场的主流
另外值得注意的是
因为供应结构的情况，上海土地供应主力集中在外环外的郊区
这也就决定了同质化比较严重的，反而是未来市场抗风险性最薄弱的郊区位置
这也是今天为什么需要写这篇文章的原因
我想表达的是，和第一次变化不同的是，上一次是吃到了规则边界的红利，所以产品本身并未产生影响
但是这一次属于强行压缩面积，而之所以这么多年这样的产品得到认可，本质上不是因为小户型得到认可
而是低总价得到认可
当房价上涨的基调下，越小的户型意味着越低的总价，客户可以相对容易的买到房子
这也是特殊时代下的特殊需求
而当房地产日渐脱离金融属性，房价开始稳定，自住和使用需求越来越明显之后，这样的产品硬伤就开始折射
我们会发现小三房的第三个房间确实足够的小
我们会发现空间的压抑感无论如何也躲不掉
而我们发现当需要置换的时候
换到大户型产品，因为大户型的稀缺，意味着单价可能更贵，置换的难度更大，特别是郊区位置
如今在开发商侧已经很明显在90平米的框架下做户型研发已经到了尽头，偶有一些创新但是没办法本质性改变
未来可能同质化的问题会长期存在，且越来越严重
04
每个人都在说房地产需要适应下一个阶段的发展，但是我想强调的是
其实首先需要让土地市场进入到下一个阶段
我是认真建议，放松所有对于土地出让阶段对于户型面积配比的限制要求
说实话现在的土地承载了太多
限制了地价，也限制了房价，捆绑了各种配套要求，另外还有很多持有比例的规定
包括为了符合趋势对于精装修以及绿色建筑如今也在出让阶段要求明确
再加上原先在规划段本来就存在的建筑排布规范，对于单位土地的限制是非常非常多
强烈建议和市场需求对挂钩的面积配比的限制可以尽快取消
让市场决定单位地块到底适合做什么样的产品
最近几年，伴随着上海五大新城和老城城市升级这两个趋势已经摆明
土地的供应量是充沛的，而且是持续性开发的
未来土地的供应是足量的，不用担心供应套数不足的问题
而且未来上海也需要土地市场的活跃和火热，取消限制本质上也是激活产品力创新
这几年为什么行业看产品都去杭州，上海在城市级居住名片项目越来越少，本质上也是因为在土地段的束缚实在太多
所以，完全取消面积配比的要求势在必行
任何政策都应该有他的周期寿命，在我眼里面积配比的政策差不多已经完成了他的历史使命
特别是五大新城区域
如今的市场热度开始下降，购买需求也没市中心那么充沛
通过调节户型配比，适度做大户型，吸引高端需求的进入，本质上也能一定程度缓解郊区的房地产开发
当然，对于开发商来说也做好两个准备
首先在大户型的空间设计和装修逻辑夯实研发能力
如果未来解除限制就是释放的时候，如果不解除那剩下的30%大户型配比更值得好好研究
另外90平米空间设计也不能躺平，行业内还有一些点状项目做的不错的，感兴趣的话下次也和大家专题分析
另外
公区的研发也同样重要
项目需要跳脱景观、会所、架空层这样的条条框框，将公区一体化思考，目前来看具备这个能力的房企屈指可数
这本质上也是小户型如此同质化的原因之一（不仅户型同质化，社区也在严重同质化）
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所以上海以后这么多小三房怎么办
这看上去是一个小切口命题，但背后可以看出是楼市这么多年调控后沉淀下来的结果
房地产未来进入改善时代以及自住为主，本质上就是唤醒更多的市场需求才有可能真正激活楼市
这件事不仅仅需要消费侧意识的引领，更重要的源头端也需要同步改变
我一直在期待这一天，上海的每一块土地都可以针对客群做适合他们的产品
我想这件事也是很多行业从业者和客户的真实期待
如果最后还有什么想说的
其实每次楼市出现点问题的时候，机构总是想着增加点什么政策来调节楼市，但到最后都忘了要不要退出
也因为忘了退出，很多人都当成习以为常的惯性而存在
很多时候正是因为这样的惯性，成为了一些无形的枷锁和束缚，有的时候退出和消失反而是种智慧
一些东西的消失不见或许就是行业更大的信心来源
信心比黄金金贵，任何时候任何行业都是如此
以上为正文，来自真叫卢俊